20 % záloha: proč ji banka chce a jak ji dát dohromady

Banka požaduje minimálně 20 % vlastních zdrojů z ceny nemovitosti. U bytu za 5 milionů je to rovný milion. U pražského bytu za 8 milionů potřebujete 1,6 milionu. Česká klasika.

1. Stavební spoření — nudné, ale funkční

Státní podpora 10 % z ročních vkladů (max 2 000 Kč/rok). Po 6 letech možnost úvěru se sazbou kolem 3,5 %. Není to vzrušující, ale je to jisté.

2. Konzervativní ETF (dluhopisové)

Reálný výnos 2–4 % ročně po inflaci. Horizont 3–5 let. Vhodné jako doplněk ke stavebnímu spoření, ne jako náhrada.

3. Zkrátit výdaje o 15 %

Průměrná česká domácnost utratí měsíčně 5 200 Kč za jídlo mimo domov, 1 800 Kč za streaming a 2 400 Kč za „drobné nákupy". Dohromady 9 400 Kč. Za rok je to 112 800 Kč. Za 5 let půl milionu.

4. Příjem partnera

Dva příjmy v domácnosti nejsou romantika — jsou to hypoteční strategie. Banka počítá DTI ze součtu příjmů.

5. Levnější lokality

Rozdíl v ceně 2+kk mezi Prahou a Ústím nad Labem je 5–6 milionů. Záloha z 1,6 milionu klesne na 400 tisíc. Dojíždění stojí 3 000 Kč/měsíc.

6. Rodinná půjčka

40 % prvních kupců v ČR dostává finanční pomoc od rodiny (ČSÚ, 2025). Není to ostuda — je to realita trhu.

7. Počkejte na korekci? Spíš ne.

Ceny bytů v ČR od roku 2013 klesly jen jednou (2023, -3 %). Čekat na „velký pád" je strategie, která historicky nefunguje.

Zdroj: ČSÚ, ČNB, Hypoindex.cz. Data aktuální k březnu 2026.

Jak ušetřit na zálohu hypotéky: 7 ověřených strategií