Proč je bydlení v Česku tak drahé? 5 důvodů, které vás nepotěší

V roce 1995 stál průměrný byt v Praze zhruba 350 000 Kč a průměrný hrubý plat byl asi 8 500 Kč měsíčně. Na byt jste potřebovali necelé 3,4 ročního platu. Dnes stojí průměrný byt 2+kk v Praze přes 6,5 milionu korun a průměrný hrubý roční plat je kolem 504 000 Kč. To je skoro 13 ročních platů. Za třicet let se poměr zhoršil čtyřnásobně. Gratulujeme k pokroku.

1. Stavíme málo a pomalu

Česko dlouhodobě staví méně bytů na obyvatele než většina západní Evropy. Podle dat ČSÚ se v letech 2015–2023 ročně dokončilo v průměru kolem 30 000–35 000 bytů, zatímco poptávka výrazně převyšuje nabídku. Stavební řízení v ČR patří k nejdelším v Evropě – povolení na bytový dům trvá průměrně 5 let. Pro srovnání: v Rakousku je to zhruba rok a půl. To není byrokracie, to je umělecký výkon.

2. Mzdy rostou, ale ceny bytů rostou rychleji

Mezi lety 2015 a 2025 vzrostly průměrné hrubé mzdy v ČR zhruba o 60 %. Ceny bytů za stejné období vzrostly o více než 120 %. Matematika je nemilosrdná: i když vyděláváte víc než vaši rodiče, na bydlení potřebujete relativně mnohem více. Podle Deloitte Property Indexu 2024 patří Česko mezi nejméně dostupné země pro vlastní bydlení v celé EU.

3. Investiční byty a spekulace

Odhaduje se, že 15–25 % nově prodaných bytů v Praze kupují investoři, nikoliv lidé, kteří v nich plánují bydlet. Byty se staly investičním nástrojem – bezpečnějším než akcie, výnosnějším než spořicí účet. To dále tlačí ceny nahoru a vytváří umělou konkurenci pro ty, kdo si chtějí pořídit první vlastní bydlení. Vaším konkurentem na realitním trhu není jen soused, ale i fond z Lucemburska.

4. Regulace ČNB zpřísnily přístup k hypotékám

Od roku 2018 ČNB postupně zavedla přísnější pravidla pro hypotéky: LTV maximálně 80 % (potřebujete 20 % vlastních zdrojů), DTI maximálně 8,5násobek ročního příjmu a DSTI maximálně 45 % příjmu. To jsou rozumná opatření – chrání vás před předlužením. Ale zároveň znamenají, že na byt 2+kk v Praze za 6,5 milionu potřebujete naspořit minimálně 1,3 milionu korun vlastních zdrojů. Při průměrném čistém platu a 30% úspoře to trvá přes 9 let. Pokud máte kde bydlet, tak to jde. Pokud ne... no.

5. Chybí politická vůle situaci řešit

Nový stavební zákon se odkládal roky. Sociální bydlení v ČR prakticky neexistuje – obecní bytový fond se od 90. let zmenšil privatizací o více než 60 %. Daňové zvýhodnění vlastníků nemovitostí (odpočet úroků z hypotéky, osvobození od daně z příjmu při prodeji po 5 letech) nepřímo zvyšuje atraktivitu nemovitostí jako investice. Stát situaci aktivně neřeší, protože rostoucí ceny nemovitostí jsou výhodné pro ty, kdo je už vlastní. A ti hlasují spolehlivěji.